【文章】一手物業空置稅 不得不行

明報 2018-4-16
A19 | 觀點

房屋問題已成為香港社會的長期病。所謂「久病成醫」,絕大部分市民就算不是房屋問題專家,都曉得房屋短缺乃源於土地不足。

因此新一屆特區政府上場,即組成土地供應專責小組研究開發土地的問題,並即將展開公眾大辯論。而按照該小組提出的討論方向,各類土地的供應時間劃分為短中期(10 年內) 、中長期(10 至20 年)及長期(20 年以上)。也就是說,要從源頭解決房屋問題,恐怕是「遠水救不了近火」。

較快捷的方法,唯有透過政策盡量利用現成的房屋資源。比如說房委會將會把等待清拆的屋邨的空置單位,以短期租約形式租予公屋申請人入住。那麼在私人市場方面,又有沒有什麼現成的資源可以物盡其用?

根據差餉物業估價署資料, 截至2017 年底整體私人住宅空置率為3.7%,涉及空置單位數目約4.3 萬個,是過去20 年的低位。可是單計已落成但未出售的一手樓,則約有9500 個,是自2008 年以來最多。

為免房屋資源丟空浪費,世界上不少國家——包括英國、意大利、法國、丹麥和德國等——都透過稅務政策減少閒置物業數量,開徵的對象不止是新落成的一手物業,而是包括所有私人單位。由此可見,開徵物業空置稅不但可行,且有先例可援。

可參考公司租出物業的利得稅率

香港私人物業比外國更「物以罕為貴」。若外國都有物業空置稅,實在想不到任何理由香港不應推行這種稅項,況且我們更需要防止地產商囤積居奇。

當然,任何新政策都難以一開始就全面推行,因此筆者建議先向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。稅率可參考現時公司租出物業的利得稅稅率, 即16.5%,並設立3 個稅階,稅率在空置第一年為33%,第二年為50%,第三年及後為66%。稅款計算方式如下:

「稅款=市值租金×200%×該課稅年度的空置月份數目×稅率」

市值租金可根據《差餉條例》下的機制釐定。現時差餉物業估價署每年會更新物業的應課差餉租值,為彌補當中的滯後因素,建議引入一個「200%」的因子以反映該單位於空置期間的實際市場租值。

此外為免發展商避稅,建議引入反避稅條文。若發展商把住宅單位以低於合理市值租金或賣價出租或售予有聯繫公司,則仍須繳交空置稅。

事實上財政司長陳茂波從最初不會考慮開徵一手物業空置稅,最近已轉為表示特區政府會研究推行,無疑是因時制宜的好改變,亦引起了一些社會討論。反對的意見主要有兩個:第一,現時香港物業的空置率低,針對它們開徵新稅是小題大做;第二,是新稅會增加買賣成本,無疑會令市民更難買樓。

就第一項意見,公共政策不單是要解決社會問題,也是顯示政府對社會問題的原則和立場。回顧上述數字,百分率低實在不等於實際數字少。政府引入空置稅,一方面是從原則上表示房屋資源珍貴,不容丟空浪費;另一方面是表達政府在房屋短缺損害民生的情况下,物業單位不應作為商品牟取過高利潤的工具的立場。

至於第二項意見,上述建議的其中一個政策效果,正是促使地產商必須盡快推售單位,不得待價而沽。只要地產商在一年內出售單位,那就既不用繳空置稅,亦減低地產商控制供應抬高樓價的機會。對市民來說,肯定是有益的。

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