【文章】空置稅是對政府的考驗

2018-5-9 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

特首林鄭月娥上周到立法會出席答問會,筆者向她提出開徵一手空置物業稅的問題,回應是「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行,她表示要與司局長全面評估這個建議的理據、可行性、公眾反應後,才作出決定。

向發展商逾期租售物業徵收

容許發展商把新落成的物業積存不賣,對社會來說是錯誤的,其代價需要整個香港社會裏每一個市民承受。由此可見,一手物業空置稅在社會道德層面上毫無理虧之處,理應盡快落實。惟部分人對此稅尚有保留態度,值得討論。有反對意見認為,開徵空置稅會令香港的簡單稅制複雜化:

一、難以界定何謂空置。若然某業主基於某些原因,例如移民或業主是在院舍居住的長者,而長期不在單位居住或出租,其單位應否算作空置而徵稅?如是,那似乎很不合理。

二、難以界定空置期。無論把空置期設在什麼時候劃線,只要業主在期限前到單位住一住,或短期出租,那麼空置期就重新計算。

三、難以稽查單位是否空置。若要證明一個單位並非空置,通常的做法查看單位的水、電、煤氣等用量,用量小可能就是空置。但這個做法費時失事。

若然空置稅的徵收對象是所有空置物業,上述的質疑是成立的。然而,一直以來筆者建議只向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。如發出入伙紙12個月後,發展商仍未售出或租出該等單位,便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便毋須繳付。

這個方案,毋須考慮單位的空置原因才能界定何謂空置,毋須設定空置期起計的標準和截算的時間,更毋須調查單位是否空置。可以說,此新稅制比利得稅還要簡單,何來把香港的稅制複雜化?

另有反對意見認為,開徵空置稅會令樓價上升,情況就好像額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等「辣招」,增加買賣成本,不但直接令樓價上升,也限制了供應,間接推高樓價。

然而,一手物業空置稅的效果正好與「辣招」相反,是為了促使發展商盡快推售單位而設,不會限制供應。此外,只要發展商在物業落成後12個月內出售單位,則毋須繳納空置稅,這樣既不會增加物業成本;而且在樓價節節攀升的大環境下,令發展商盡快推售單位,一來可增加供應,遏抑樓價,二來市民亦可及早在樓價相對較低的時候購買物業。

最後,亦有反對意見認為,現時市場只有近萬個空置一手物業,無論是百分率或實際數字都不算高。但根據差餉物業估價署統計,去年新落成私人住宅有17791個,近萬個空置單位即等於2017年近六成的落成量,這樣還算少嗎?

從政策的反面效果而言,要是發展商執意囤積居奇,寧願繳稅都要把手上的物業延至落成後一年才出售,那麼這個新稅也能把發展商浪費的社會資源轉化成公共資源,投放到政府的房屋、教育或福利等政策作為補償。

特首林鄭月娥聲言不怕對付既得利益,開徵一手物業空置稅是對她的第一個考驗。

 

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