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【文章】撥地增建公屋應最先考慮

2018-5-17 | 信報財經新聞 A19 | 時事評論 | 專業議政 房委會上周公布公屋輪候數字,一般申請者的平均輪候時間為5.1年。 自2015年公屋輪候時間首次超過3年上樓的目標後,即屢創新高。過去10年,公屋輪候冊上從約有11.1萬宗申請,增至今年3月的超過27.2萬宗,但同期新落成的公屋單位累計只有15.4萬個單位。在此消彼長的定律下,輪候時間不斷延長,是必然的現象。 從這些數字探討背後的社會現象,一方面反映基層職位工資長期沒有顯著增加,令愈來愈多市民符合資格申請公屋;另一方面,特區政府的土地開發工作嚴重失誤。前者很多時受制於香港的經濟環境和市場定律,特區政府未必能夠整體地大幅增加基層市民的收入,但後者卻責無旁貸,因為政府是整個社會裏最主要的土地擁有者,以及掌握最大和最多公權力去運用土地,若然出現土地資源不足或分配不均的問題,必然是政府的土地政策出現問題。 林鄭應向社會證明 冰封三尺,非一日之寒。今日土地嚴重短缺的問題,乃之前歷屆政府政策失誤累積而成的惡果。董建華時代,政府推「八萬五」政策,短時間內把大量土地儲備推出市場興建公私營房屋。雖然這政策的良好效果是令公屋的落成量霎時大增,如2000和2001年都超過4萬,實現了3年上樓的目標;後遺症卻是令樓市大跌,迫使董建華匆匆宣布「八萬五」不存在,公屋落成量隨後出現斷崖式暴跌。2006和2007年,每年的公屋落成量便只有4000多個。 曾蔭權時代,特區政府繼續在開發土地方面「放軟手腳」,亦放棄為公屋儲備土地。至於擔任行政會議召集人期間,經常就土地和房屋政策發表意見,儼然專家的梁振英,當上特首後也沒有大力開發土地,反而太過依賴改變土地用途,試圖增加住宅土地供應。然而,橫洲事件曝光,原以為可以改棕地為住宅地,興建17000個公屋單位,最終只有4000個能落實,證明這個策略不見得聰明,可算是失敗收場。 另一邊廂,從2008年開始,受量化寬鬆的金融政策影響,世界各大主要城市樓價飆升,作為國際級城市的香港也不能幸免。不過,特區政府並非無事可為,可以從稅制方面入手,優先考慮引入一手物業空置稅和資產增值稅。畢竟香港的優勢是簡單稅制,而非簡陋稅制。林鄭月娥自詡她領導的特區政府不怕應付既得利益者,現在是證明給社會看的時候。 眾所周知,從開發土地到公屋落成,動輒需時10年。若然要在短期內增加公屋供應,唯一辦法是政府從現有的土地儲備中,盡可能把土地撥給房委會興建公屋,以縮短興建時間。當然,此舉可能會減少私樓的供應量,但試想一下,同一塊土地,拿來建私樓,樓價高得市民買不起,若是拿來建公屋,至少肯定可以讓人入住。 況且,儘管近年一手物業落成量高企,但樓價仍然居高不下,透過增加供應來壓抑價格的期望顯然已不切實際。因此從政策角度考慮,在此非常時期,擱下公私營房屋發展的6:4比例,提高公屋的比率,是因時制宜的良策。  

【文章】空置稅是對政府的考驗

2018-5-9 | 信報財經新聞 A17 | 時事評論 | 專業議政 特首林鄭月娥上周到立法會出席答問會,筆者向她提出開徵一手空置物業稅的問題,回應是「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行,她表示要與司局長全面評估這個建議的理據、可行性、公眾反應後,才作出決定。 向發展商逾期租售物業徵收 容許發展商把新落成的物業積存不賣,對社會來說是錯誤的,其代價需要整個香港社會裏每一個市民承受。由此可見,一手物業空置稅在社會道德層面上毫無理虧之處,理應盡快落實。惟部分人對此稅尚有保留態度,值得討論。有反對意見認為,開徵空置稅會令香港的簡單稅制複雜化: 一、難以界定何謂空置。若然某業主基於某些原因,例如移民或業主是在院舍居住的長者,而長期不在單位居住或出租,其單位應否算作空置而徵稅?如是,那似乎很不合理。 二、難以界定空置期。無論把空置期設在什麼時候劃線,只要業主在期限前到單位住一住,或短期出租,那麼空置期就重新計算。 三、難以稽查單位是否空置。若要證明一個單位並非空置,通常的做法查看單位的水、電、煤氣等用量,用量小可能就是空置。但這個做法費時失事。 若然空置稅的徵收對象是所有空置物業,上述的質疑是成立的。然而,一直以來筆者建議只向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。如發出入伙紙12個月後,發展商仍未售出或租出該等單位,便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便毋須繳付。 這個方案,毋須考慮單位的空置原因才能界定何謂空置,毋須設定空置期起計的標準和截算的時間,更毋須調查單位是否空置。可以說,此新稅制比利得稅還要簡單,何來把香港的稅制複雜化? 另有反對意見認為,開徵空置稅會令樓價上升,情況就好像額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等「辣招」,增加買賣成本,不但直接令樓價上升,也限制了供應,間接推高樓價。 然而,一手物業空置稅的效果正好與「辣招」相反,是為了促使發展商盡快推售單位而設,不會限制供應。此外,只要發展商在物業落成後12個月內出售單位,則毋須繳納空置稅,這樣既不會增加物業成本;而且在樓價節節攀升的大環境下,令發展商盡快推售單位,一來可增加供應,遏抑樓價,二來市民亦可及早在樓價相對較低的時候購買物業。 最後,亦有反對意見認為,現時市場只有近萬個空置一手物業,無論是百分率或實際數字都不算高。但根據差餉物業估價署統計,去年新落成私人住宅有17791個,近萬個空置單位即等於2017年近六成的落成量,這樣還算少嗎? 從政策的反面效果而言,要是發展商執意囤積居奇,寧願繳稅都要把手上的物業延至落成後一年才出售,那麼這個新稅也能把發展商浪費的社會資源轉化成公共資源,投放到政府的房屋、教育或福利等政策作為補償。 特首林鄭月娥聲言不怕對付既得利益,開徵一手物業空置稅是對她的第一個考驗。  

【文章】打擊人口販運新趨勢

2018-4-30 | 信報財經新聞 A17 | 時事評論 | 專業議政 上周五,筆者與梁繼昌議員合辦了第一屆打擊人口販運國際會議。來自美國、英國、法國、加拿大、澳洲、波蘭、菲律賓及歐盟駐香港及澳門辦事處的領事或代表均有出席。此外,還有超過150名來自特區政府、商界、法律界、會計界及非政府組織的專業人士參與。 人口販運已經成為一個國際性問題,而香港在這個問題上很不幸地屬於嚴重地區之一。其中一個最為人詬病的漏洞是,香港沒有足夠的法律,全面地把各種形式的人口販運刑事化,也沒有特定的法例處理人口販賣,以及與之有關連的各種剝削,例如強迫勞動等等。 政務司司長張建宗是今次會議的主題演講嘉賓之一,他在演說中闡述了特區政府在應對人口販運的最新情況。最重大的舉措是,今年3月政府成立一個由他領導的高層次跨政策局及部門的督導委員會,落實《打擊販運人口及加強保障外籍家庭傭工行動計劃》。該計劃旨在識別、保護和支援受害人,並加強調查、執法、檢控和預防的工作,以及與不同持份者建立更緊密的合作關係。這樣看來,特區政府,尤其是張建宗司長的確銳意打擊香港的人口販運罪行,對保障個人基本人權和履行國際社會責任有更大的承擔。 另一位主題演講嘉賓是英國上議院法官,亦是長期致力提倡反人口販運,並在這領域屬國際權威的Lord McColl of Dulwich。他指出英國過去多年的做法與香港差不多,都是由多條法例分別規管不同的人口販運行為。惟根據他多年審理此類案件的經驗,他觀察到一個受害者往往同時受到多種形式的人口販運罪行剝削,依靠個別不同的法例去處理這些案件,對受害者而言是不全面和不真實地反映其受到的剝削;對執法者而言,亦使他們處於一個無法準確和有效打擊人口販運罪行的窘境。 因此,英國於2015年制定《現代奴役法案》,把以前分散於現行法例中各種有關人口販運、強迫勞動和性剝削等有關連的罪行歸納到這條單一的新法例中。 由此可見,訂立一條專門針對人口販運的法例,既是法治先進地區的趨勢,亦是有效打擊人口販運的最佳方法。 理念的倡議和討論固然是新政策或改革的第一步,但要落實新政策或改革,必須付諸行動。因此今次的國際會議可說是香港決心解決人口販運問題的起步,接下來持份者需要在其領域中各自努力,推動改革。而作為立法會議員,筆者的責任就是推動立法,制訂一條專門針對人口販運罪行的法例。

【文章】一手物業空置稅的再思考

2018-4-20 | 信報財經新聞 A28 | 時事評論 | 專業議政 特區政府「放風」將會研究物業空置稅,連方向和內容都欠奉,社會已就此議論紛紛,足以證明當要引入新稅種時,大家有不同的理解和評估。 對物業空置稅持保留態度者認為,原則上私人物業的供求和價格,應由市場按經濟規律釐定和調節。不過,物業(不論私人單位還是公營房屋)都是依賴公共資源——即土地興建的,若然因為地產商把土地轉化為物業,即是把公共資源轉化為市場商品之後,就完全可以只按經濟規律行事,毋須考慮社會效果和公眾利益的話,在事實上和原則上都是錯謬的。 況且,從本質上看,物業並非純粹的商品,而是生活必需品,一如市民的教育、食水、空氣和治安,也不會容許私人市場壟斷。主張以純資本主義的經濟思維去思考房屋問題,似乎是過於「象牙塔」。 當私人市場按照經濟規律運行,出現了一些問題導致某部分市民受損,程度大至足以成為社會問題時,政府就有必要制訂政策或措施去應付那些社會問題。就以房屋政策為例,當很多市民的收入不足以在私人市場租賃物業時(這裏可能已包含兩個社會問題:工資過低與樓價過高),政府便需要提供出租公營房屋,這就是公屋政策的原意和目標。這亦反面證明經濟規律有時不單解決不了問題,更會製造問題。 浪費公共資源謀利 當社會一方面肯定私人物業求過於供,認為必須增加供應,另一方面卻有不少一手單位空置,豈不是一個矛盾現象,也是社會問題惡化的其中一個原因? 然而,對物業空置稅持保留態度者認為,私人市場中有某種程度的空置率是正常的,正如一個社會總不能做到每一個人都就業,所以當失業率跌至某個百分比時(通常是3%左右),那個社會就被界定為「全民就業」。 筆者同意物業市場不可能做到0%空置,等於就業市場不可能做到0%失業率。原因是社會裏總有人會基於不同原因(例如疾病)而無法就業或選擇不就業;同樣,社會裏總有物業會基於某些原因(例如等待清拆)而空置。 可是,不能把所有空置單位的情況都混為一談。如果說非一手物業如上述般有各種自然和合理的原因導致空置的話,那麼一手物業的空置因素通常只有一個,就是發展商不推售。 發展商之所以不推售,往往亦只有一個原因,就是待價而沽——無論認為現價過低等待回升,還是期望短期內樓價有更顯著增長。更棘手的是,發展商不但可以待價而沽,甚至可能利用不推售以控制供應,間接推高售價。這固然是非常符合經濟規律的做法,卻是藉浪費公共資源來謀取暴利,直接對社會和市民構成損害,違反公眾利益和社會價值。 因此,筆者一直主張的,不是向所有空置物業徵稅,而是針對空置的一手物業,目的是盡量減低空置背後各種不良的誘因和做法。政府不是商業機構,這不是說它應該無視經濟規律去思考和行事,但作為政府,則更應該從公眾利益和社會價值的角度出發去思考問題和制定政策。

【文章】一手物業空置稅 不得不行

明報 2018-4-16 A19 | 觀點 房屋問題已成為香港社會的長期病。所謂「久病成醫」,絕大部分市民就算不是房屋問題專家,都曉得房屋短缺乃源於土地不足。 因此新一屆特區政府上場,即組成土地供應專責小組研究開發土地的問題,並即將展開公眾大辯論。而按照該小組提出的討論方向,各類土地的供應時間劃分為短中期(10 年內) 、中長期(10 至20 年)及長期(20 年以上)。也就是說,要從源頭解決房屋問題,恐怕是「遠水救不了近火」。 較快捷的方法,唯有透過政策盡量利用現成的房屋資源。比如說房委會將會把等待清拆的屋邨的空置單位,以短期租約形式租予公屋申請人入住。那麼在私人市場方面,又有沒有什麼現成的資源可以物盡其用? 根據差餉物業估價署資料, 截至2017 年底整體私人住宅空置率為3.7%,涉及空置單位數目約4.3 萬個,是過去20 年的低位。可是單計已落成但未出售的一手樓,則約有9500 個,是自2008 年以來最多。 為免房屋資源丟空浪費,世界上不少國家——包括英國、意大利、法國、丹麥和德國等——都透過稅務政策減少閒置物業數量,開徵的對象不止是新落成的一手物業,而是包括所有私人單位。由此可見,開徵物業空置稅不但可行,且有先例可援。 可參考公司租出物業的利得稅率 香港私人物業比外國更「物以罕為貴」。若外國都有物業空置稅,實在想不到任何理由香港不應推行這種稅項,況且我們更需要防止地產商囤積居奇。 當然,任何新政策都難以一開始就全面推行,因此筆者建議先向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。稅率可參考現時公司租出物業的利得稅稅率, 即16.5%,並設立3 個稅階,稅率在空置第一年為33%,第二年為50%,第三年及後為66%。稅款計算方式如下: 「稅款=市值租金×200%×該課稅年度的空置月份數目×稅率」 市值租金可根據《差餉條例》下的機制釐定。現時差餉物業估價署每年會更新物業的應課差餉租值,為彌補當中的滯後因素,建議引入一個「200%」的因子以反映該單位於空置期間的實際市場租值。 此外為免發展商避稅,建議引入反避稅條文。若發展商把住宅單位以低於合理市值租金或賣價出租或售予有聯繫公司,則仍須繳交空置稅。 事實上財政司長陳茂波從最初不會考慮開徵一手物業空置稅,最近已轉為表示特區政府會研究推行,無疑是因時制宜的好改變,亦引起了一些社會討論。反對的意見主要有兩個:第一,現時香港物業的空置率低,針對它們開徵新稅是小題大做;第二,是新稅會增加買賣成本,無疑會令市民更難買樓。 就第一項意見,公共政策不單是要解決社會問題,也是顯示政府對社會問題的原則和立場。回顧上述數字,百分率低實在不等於實際數字少。政府引入空置稅,一方面是從原則上表示房屋資源珍貴,不容丟空浪費;另一方面是表達政府在房屋短缺損害民生的情况下,物業單位不應作為商品牟取過高利潤的工具的立場。 至於第二項意見,上述建議的其中一個政策效果,正是促使地產商必須盡快推售單位,不得待價而沽。只要地產商在一年內出售單位,那就既不用繳空置稅,亦減低地產商控制供應抬高樓價的機會。對市民來說,肯定是有益的。

【文章】加強虛擬貨幣發展與監管

2018-4-4 | 信報財經新聞 A15 | 時事評論 | 專業議政 政府的行為,包括制定法律和政策,往往落後於社會發展。那是因為在某種社會現象或問題浮現後,政府才會就該現象或問題展開評估,研究是否須要制訂法律或政策去禁止、規管、容許或促進。 加密貨幣屬高風險產品 在資訊科技發達時代,各種新事物不斷湧現,而且發展速度一日千里的常態下,政府實在有必要加強對新社會情況的敏感度,從而盡快制訂合適的法律或政策。 近日看到一個證券及期貨事務監察委員會轄下投資者教育中心製作的「錢家有道」系列最新的廣告,內容是關於「首次代幣發行」(Initial Coin Offering,簡稱ICO)及「加密貨幣」(或稱「虛擬貨幣」)。主要訊息是警告市民ICO和「加密貨幣」屬高風險產品,絕對不是每個人都適合參與的,未有全面了解其特性及風險之前,切勿「跟風」投機。 自從2013年首個ICO面世以來,至今全球已有約1400種ICO,當中最為人熟悉的是比特幣。這樣說來,前陣子比特幣的價格屢創新高,但轉瞬間暴跌,不少專家都評說比特幣是一種極高風險的產品,甚至有人形容它是行騙工具。 若撇開比特幣,ICO的確能發揮正面作用。以香港來說,船運業首創發行的ICO代幣TEU,就成為解決行內長期積習的交易問題的有效工具。 由此可見,ICO既有良幣,亦有劣幣,難怪各國政府對它抱持截然不同的態度,例如日本和新加坡全力支持,南韓計劃加大監管力度,中國全面禁止,而香港則模棱兩可。 現實是,無論政府是否禁止,ICO都必然存在,發展亦會愈來愈發達。要是這樣,與其因為擔心而抗拒,不如放膽嘗試將之納入規管,盡量減少其負面作用,以及促進其正面效益。 日政府擬發官方ICO 上述提及日本政府大力支持ICO的發展,其做法值得香港參考。2016年日本金融廳建議立法認可虛擬貨幣成為常規貨幣,日本政府於同年3月向國會提交法案,並於5月通過,法例內容包括為ICO及相關交易服務提供定義、要求相關交易服務供應商或提供者註冊、為ICO相關行業如交易服務提供者建立相關法律規則,以及要求交易服務提供者履行反洗黑錢責任等等。 至去年4月,日本政府正式發出認證,確立ICO是法定交易工具,與其他貨幣擁有同等地位,並於9月向11間ICO交易商發出牌照,要求它們遵守一系列嚴格規定才能經營,例如提升電腦系統及必須隔離每個客戶的個人賬戶等等。 最近,日本政府更有意發行官方的ICO,名為Jcoin,希望在東京奧運開幕前推出。初步構思是與日圓1:1兌換,國民可以透過智能電話購買貨物及進行服務交易。 儘管內地仍然禁止ICO,但有傳中國人民銀行有計劃發行自家的ICO。事實上,內地電子支付發展冠絕全球,如進一步開拓ICO,勢必成為電子金融的發達國家。 香港的金融業舉世聞名,ICO無疑是金融業發展的新動力。那麽只要按照我們一直對金融產品和服務的嚴格監管,研究相關法例的改革,與業界和公眾討論,把ICO去蕪存菁,相信必定能夠成為亞洲以至是全球ICO的交易樞紐,讓香港繼續成為世界頂尖的金融中心。 原圖片來源:https://pixabay.com/en/business-computer-security-currency-3159208/

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