【文章】一手物業空置稅的再思考

2018-4-20 | 信報財經新聞
A28 | 時事評論 | 專業議政

特區政府「放風」將會研究物業空置稅,連方向和內容都欠奉,社會已就此議論紛紛,足以證明當要引入新稅種時,大家有不同的理解和評估。

對物業空置稅持保留態度者認為,原則上私人物業的供求和價格,應由市場按經濟規律釐定和調節。不過,物業(不論私人單位還是公營房屋)都是依賴公共資源——即土地興建的,若然因為地產商把土地轉化為物業,即是把公共資源轉化為市場商品之後,就完全可以只按經濟規律行事,毋須考慮社會效果和公眾利益的話,在事實上和原則上都是錯謬的。

況且,從本質上看,物業並非純粹的商品,而是生活必需品,一如市民的教育、食水、空氣和治安,也不會容許私人市場壟斷。主張以純資本主義的經濟思維去思考房屋問題,似乎是過於「象牙塔」。

當私人市場按照經濟規律運行,出現了一些問題導致某部分市民受損,程度大至足以成為社會問題時,政府就有必要制訂政策或措施去應付那些社會問題。就以房屋政策為例,當很多市民的收入不足以在私人市場租賃物業時(這裏可能已包含兩個社會問題:工資過低與樓價過高),政府便需要提供出租公營房屋,這就是公屋政策的原意和目標。這亦反面證明經濟規律有時不單解決不了問題,更會製造問題。

浪費公共資源謀利

當社會一方面肯定私人物業求過於供,認為必須增加供應,另一方面卻有不少一手單位空置,豈不是一個矛盾現象,也是社會問題惡化的其中一個原因?

然而,對物業空置稅持保留態度者認為,私人市場中有某種程度的空置率是正常的,正如一個社會總不能做到每一個人都就業,所以當失業率跌至某個百分比時(通常是3%左右),那個社會就被界定為「全民就業」。

筆者同意物業市場不可能做到0%空置,等於就業市場不可能做到0%失業率。原因是社會裏總有人會基於不同原因(例如疾病)而無法就業或選擇不就業;同樣,社會裏總有物業會基於某些原因(例如等待清拆)而空置。

可是,不能把所有空置單位的情況都混為一談。如果說非一手物業如上述般有各種自然和合理的原因導致空置的話,那麼一手物業的空置因素通常只有一個,就是發展商不推售。

發展商之所以不推售,往往亦只有一個原因,就是待價而沽——無論認為現價過低等待回升,還是期望短期內樓價有更顯著增長。更棘手的是,發展商不但可以待價而沽,甚至可能利用不推售以控制供應,間接推高售價。這固然是非常符合經濟規律的做法,卻是藉浪費公共資源來謀取暴利,直接對社會和市民構成損害,違反公眾利益和社會價值。

因此,筆者一直主張的,不是向所有空置物業徵稅,而是針對空置的一手物業,目的是盡量減低空置背後各種不良的誘因和做法。政府不是商業機構,這不是說它應該無視經濟規律去思考和行事,但作為政府,則更應該從公眾利益和社會價值的角度出發去思考問題和制定政策。

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【文章】一手物業空置稅 不得不行

明報 2018-4-16
A19 | 觀點

房屋問題已成為香港社會的長期病。所謂「久病成醫」,絕大部分市民就算不是房屋問題專家,都曉得房屋短缺乃源於土地不足。

因此新一屆特區政府上場,即組成土地供應專責小組研究開發土地的問題,並即將展開公眾大辯論。而按照該小組提出的討論方向,各類土地的供應時間劃分為短中期(10 年內) 、中長期(10 至20 年)及長期(20 年以上)。也就是說,要從源頭解決房屋問題,恐怕是「遠水救不了近火」。

較快捷的方法,唯有透過政策盡量利用現成的房屋資源。比如說房委會將會把等待清拆的屋邨的空置單位,以短期租約形式租予公屋申請人入住。那麼在私人市場方面,又有沒有什麼現成的資源可以物盡其用?

根據差餉物業估價署資料, 截至2017 年底整體私人住宅空置率為3.7%,涉及空置單位數目約4.3 萬個,是過去20 年的低位。可是單計已落成但未出售的一手樓,則約有9500 個,是自2008 年以來最多。

為免房屋資源丟空浪費,世界上不少國家——包括英國、意大利、法國、丹麥和德國等——都透過稅務政策減少閒置物業數量,開徵的對象不止是新落成的一手物業,而是包括所有私人單位。由此可見,開徵物業空置稅不但可行,且有先例可援。

可參考公司租出物業的利得稅率

香港私人物業比外國更「物以罕為貴」。若外國都有物業空置稅,實在想不到任何理由香港不應推行這種稅項,況且我們更需要防止地產商囤積居奇。

當然,任何新政策都難以一開始就全面推行,因此筆者建議先向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。稅率可參考現時公司租出物業的利得稅稅率, 即16.5%,並設立3 個稅階,稅率在空置第一年為33%,第二年為50%,第三年及後為66%。稅款計算方式如下:

「稅款=市值租金×200%×該課稅年度的空置月份數目×稅率」

市值租金可根據《差餉條例》下的機制釐定。現時差餉物業估價署每年會更新物業的應課差餉租值,為彌補當中的滯後因素,建議引入一個「200%」的因子以反映該單位於空置期間的實際市場租值。

此外為免發展商避稅,建議引入反避稅條文。若發展商把住宅單位以低於合理市值租金或賣價出租或售予有聯繫公司,則仍須繳交空置稅。

事實上財政司長陳茂波從最初不會考慮開徵一手物業空置稅,最近已轉為表示特區政府會研究推行,無疑是因時制宜的好改變,亦引起了一些社會討論。反對的意見主要有兩個:第一,現時香港物業的空置率低,針對它們開徵新稅是小題大做;第二,是新稅會增加買賣成本,無疑會令市民更難買樓。

就第一項意見,公共政策不單是要解決社會問題,也是顯示政府對社會問題的原則和立場。回顧上述數字,百分率低實在不等於實際數字少。政府引入空置稅,一方面是從原則上表示房屋資源珍貴,不容丟空浪費;另一方面是表達政府在房屋短缺損害民生的情况下,物業單位不應作為商品牟取過高利潤的工具的立場。

至於第二項意見,上述建議的其中一個政策效果,正是促使地產商必須盡快推售單位,不得待價而沽。只要地產商在一年內出售單位,那就既不用繳空置稅,亦減低地產商控制供應抬高樓價的機會。對市民來說,肯定是有益的。

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【文章】加強虛擬貨幣發展與監管

2018-4-4 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

政府的行為,包括制定法律和政策,往往落後於社會發展。那是因為在某種社會現象或問題浮現後,政府才會就該現象或問題展開評估,研究是否須要制訂法律或政策去禁止、規管、容許或促進。

加密貨幣屬高風險產品

在資訊科技發達時代,各種新事物不斷湧現,而且發展速度一日千里的常態下,政府實在有必要加強對新社會情況的敏感度,從而盡快制訂合適的法律或政策。

近日看到一個證券及期貨事務監察委員會轄下投資者教育中心製作的「錢家有道」系列最新的廣告,內容是關於「首次代幣發行」(Initial Coin Offering,簡稱ICO)及「加密貨幣」(或稱「虛擬貨幣」)。主要訊息是警告市民ICO和「加密貨幣」屬高風險產品,絕對不是每個人都適合參與的,未有全面了解其特性及風險之前,切勿「跟風」投機。

自從2013年首個ICO面世以來,至今全球已有約1400種ICO,當中最為人熟悉的是比特幣。這樣說來,前陣子比特幣的價格屢創新高,但轉瞬間暴跌,不少專家都評說比特幣是一種極高風險的產品,甚至有人形容它是行騙工具。

若撇開比特幣,ICO的確能發揮正面作用。以香港來說,船運業首創發行的ICO代幣TEU,就成為解決行內長期積習的交易問題的有效工具。

由此可見,ICO既有良幣,亦有劣幣,難怪各國政府對它抱持截然不同的態度,例如日本和新加坡全力支持,南韓計劃加大監管力度,中國全面禁止,而香港則模棱兩可。

現實是,無論政府是否禁止,ICO都必然存在,發展亦會愈來愈發達。要是這樣,與其因為擔心而抗拒,不如放膽嘗試將之納入規管,盡量減少其負面作用,以及促進其正面效益。

日政府擬發官方ICO

上述提及日本政府大力支持ICO的發展,其做法值得香港參考。2016年日本金融廳建議立法認可虛擬貨幣成為常規貨幣,日本政府於同年3月向國會提交法案,並於5月通過,法例內容包括為ICO及相關交易服務提供定義、要求相關交易服務供應商或提供者註冊、為ICO相關行業如交易服務提供者建立相關法律規則,以及要求交易服務提供者履行反洗黑錢責任等等。

至去年4月,日本政府正式發出認證,確立ICO是法定交易工具,與其他貨幣擁有同等地位,並於9月向11間ICO交易商發出牌照,要求它們遵守一系列嚴格規定才能經營,例如提升電腦系統及必須隔離每個客戶的個人賬戶等等。

最近,日本政府更有意發行官方的ICO,名為Jcoin,希望在東京奧運開幕前推出。初步構思是與日圓1:1兌換,國民可以透過智能電話購買貨物及進行服務交易。

儘管內地仍然禁止ICO,但有傳中國人民銀行有計劃發行自家的ICO。事實上,內地電子支付發展冠絕全球,如進一步開拓ICO,勢必成為電子金融的發達國家。

香港的金融業舉世聞名,ICO無疑是金融業發展的新動力。那麽只要按照我們一直對金融產品和服務的嚴格監管,研究相關法例的改革,與業界和公眾討論,把ICO去蕪存菁,相信必定能夠成為亞洲以至是全球ICO的交易樞紐,讓香港繼續成為世界頂尖的金融中心。

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原圖片來源:https://pixabay.com/en/business-computer-security-currency-3159208/

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【文章】進退兩難的綠置居

2018-4-4 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

新一屆特區政府上場後,對房屋問題提出的第一個算是可行的方法,就是把「綠置居」恒常化,並以此作為資助房屋政策的重心,透過興建大量「綠置居」,吸引公屋租戶購買,以騰出公屋單位予公屋申請人;長遠而言,更期望以「綠置居」取代公屋。

這個政策的設計原意,是在土地匱乏的情況下,興建一個「綠置居」等於同時興建一個公屋單位,可以同步協助市民置業和滿足市民輪候公屋的需求,毋須如過往般要分別興建公屋和居屋。如果單從數字看,用俗語說,可謂「一雞兩味」的良策。

出席選購人數現落差

可惜房屋政策不是數字遊戲。「綠置居」成功與否,不是取決於興建多少單位,而是視乎它能否吸引大量公屋租戶購買。要是公屋租戶對其反應冷淡,那不只是「綠置居」政策失效,更令原本用來興建公屋的資源減少,令公屋輪候問題惡化,整個政策便可能全盤失敗。

筆者是房委會委員之一,對於如「綠置居」這樣重大的政策轉移,須格外留意和細心分析。或許可以先看看「綠置居」的往績,再思考應否把它變成房屋政策和資源投放的重心。

2017年新蒲崗景泰苑出售857個單位,收到申請表多達16000份,超額認購18倍。這個數字固然令人有「綠置居」非常受歡迎的印象,這也是當時傳媒報道的亮點。可是後續的情況卻反映另一個現實,當房委會邀請約7300個被抽中的申請者選購單位時,只有1607人出席,也就是說實際認購率只有約一倍。這個數字,當時沒有太多傳媒報道,所以公眾大多不知道有如此大的落差。

「綠置居」的反應不如預期,事前並非無跡可尋。2016年房委會做了一份公營房屋住戶綜合統計調查,在受訪的3000個公屋租戶中,約12%表示會考慮申請「綠置居」。如果以這個比率推算,現時約76萬個公屋租戶中,只有9萬多戶會考慮購買「綠置居」;對比現時公屋輪候冊中有28萬多宗申請,單憑「綠置居」就想連帶解決公屋需求的問題,似乎是不切實際的。

公屋戶難負擔貴價樓

什麼因素會影響公屋租戶對「綠置居」的反應?定價可能是最大原因。「綠置居」是以同區私人樓宇約七折定價,相當於免除政府應收的地價。

這個方程式背後的原則,本來無可厚非,可是當私人樓價暴漲,居屋價格因為這個掛鈎而飆升,公屋租戶的購買力難以追上時,尤其是他們多數收入不高,而且從事的職業之工資加幅通常趕不上樓價升勢,自然無力、也無意考慮放棄公屋而選購「綠置居」。

何況如果只想滿足居住需要,租公屋的成本肯定比買居屋少得多,原本已經享受低居住成本的公屋居民,又怎會「捨平取貴」而轉買「綠置居」?

去年景泰苑出售時,呎價為4846至5140元。房委會將於4月推出新一期位於長沙灣、啟德和東涌約4400個居屋單位,平均呎價估計高達6698至9234元,比景泰苑貴近四至八成。這個定價如何影響公屋居民以綠表買居屋的反應,相信不單會成為房委會是否要檢討定價機制的導火線,更會成為特區政府是否堅持以「綠置居」作為公營房屋政策重心的風向標。

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【文章】再說物業空置稅與資產增值稅

2018-3-26 | 信報財經新聞
A19 | 時事評論 | 專業議政

如果說上周末特區政府終於決定「派錢」是不少學者和論者批評為強差人意的「轉軚」的話,較早前財政司司長陳茂波表示考慮引入物業空置稅,則可視為是一個值得支持的「轉軚」。

《財政預算案》公布前,司長在電台節目回應市民對預算案的意見時,便認為私人住宅物業空置率很低,只有3%,故表示不擬引入物業空置稅。

不過,有時百分比不能呈現現實的真象。根據差餉物業估價署資料,2016年有14600個私人住宅單位落成,其中1000個單位截至2017年年底仍未售出;現時約9000個空置的新落成住宅單位中,有近4000個單位空置一年以上。

不知道那9000個單位為何空置,可以肯定的是,每多一個空置單位,便會浪費多一份重要的社會資源。故為促使發展商盡快推售樓宇,減少浪費,增加供應,從而可望緩和樓價飆升,公民黨早於預算案諮詢期間,已向政府建議開徵物業空置稅。

近日有見司長表示會考慮此建議,我們亦進一步提出具體方案。方案是新落成住宅單位於發出入伙紙12個月後,若發展商仍未售出或租出一手住宅單位,便須為單位繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;反之,若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便無須繳付上述稅項。

我們建議稅率可參考現時公司租出物業的利得稅稅率,即16.5%,並設立3個稅階,稅率在空置第一年為33%,第二年為50%,第三年及後為66%。稅款計算方式如下:

稅款 = 市值租金 × 200% × 該課稅年度的空置月份數目 × 稅率

市值租金可根據《差餉條例》下的機制釐定。現時差餉物業估價署每年會更新物業的應課差餉租值,為彌補當中的滯後因素,建議引入一個200%的因子以反映該單位於空置期間的實際市場租值。

遏止有人炒樓圖利

此外,為免發展商避稅,我們亦建議引入反避稅條文。若發展商把住宅單位以低於合理市值租金或賣價出租或售予有聯繫公司,則仍須繳交空置稅。

除物業空置稅外,公民黨還提倡政府向非本港居民開徵資產增值稅,目的在於遏止他們及其公司購入本地住宅物業「炒樓」圖利。具體建議是於單位出售時,向其買入或賣出的正差價(即利潤)徵稅。稅率可參考利得稅,個人定為15%,公司則為16.5%。稅款計算方式如下:

個人:稅款 = 資產增值利潤 × 15%

公司:稅款 = 資產增值利潤 × 16.5%

單位買賣的正差價應計及通脹率,並容許申請減免相關的行政費用。此外,若本港公司的董事簽署聲明該公司75%股權實為香港永久居民實益持有,則此類公司可獲豁免繳稅。

上述兩項建議的新稅種,儘管徵收的對象不同,但指向同一目的,就是盡量避免住宅物業成為圖利的商品,使之成為解決市民「住」這個基本需要的社會資源。

沒有政策目標的「派錢」絕不可取,《財政預算案》乃至政府的施政,應以長遠政策為重,才是有益社會和市民的實事。

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【文章】「同股不同權」需要的配套

2018-3-16 | 信報財經新聞
A21 | 時事評論 | 專業議政

香港交易所2月下旬發表一份名為「新興及創新產業公司上市制度」的諮詢文件,其中一個非常重大的改革建議,就是引入「同股不同權」制度。

其實「同股不同權」並非什麼新興概念,它早於上世紀九十年代已經在西方股票市場出現。這個概念相對於「同股同權」而生,即上市公司股東的每一股都享有相同的投票權,例如某人有10股股份,他便有10票投票權,即使公司的主席及其他大股東,跟其他任何小股東的一股投票權都是同等價值的。

反之「同股不同權」就是上司公司會發行不同級別的股份,每一級別的股份有不同比例的投票權,例如最高級別的一股可以有10票投票權,最低級別的一股則可能只有一票投票權;持有較高投票權比例股份的股東,一般都是公司創辦人、合夥人、主要策略投資者或公司高層。

由此可見,此制度的目的是希望管理層在公司上市後擁有一定投票權,令其投票權不會給其他股東分薄,以維持對公司重大事務決策權。

諮詢文件沒有詳細交代提出改革的背景,但不善忘的讀者應該記得,這個討論源於2014年中國電子商貿巨企「阿里巴巴」因為香港沒有「同股不同權」,而最終選擇到紐約上市。

無疑,作為全球三大金融中心之一,當紐約和倫敦都有「同股不同權」,唯獨香港沒有時,便顯得落後了,因此港交所現在提出改革,即使不是為了吸引「阿里巴巴」回頭,也是提升香港作為金融中心的必要舉措。

無獨有偶,美國和英國有「同股不同權」的同時,也有集體訴訟。集體訴訟當然並非為「同股不同權」而設,但在「同股不同權」下,那是對小投資者的最有力保障。

倡設訴訟基金助小股民

香港現時沒有集體訴訟的機制,但法律改革委員會早於2012年已發表「集體訴訟報告書」,建議香港引入集體訴訟機制,理由是除了基於強化司法公正外,法改會認為此舉對上市公司亦有好處,例如在一宗集體訴訟中列為被告人的上市公司,可較容易估計須承受風險的程度,並在其賬目中有根據地撥出準備金;相反,如果它面對的是眾多未可知但可能發生的訴訟,便難以估計需要多少撥備應付了。

即使有了集體訴訟機制,小股民要跟大股東打官司,如果沒有足夠支援,到頭來維護不了權益之餘,還要付出沉重代價,因此為協助小股民行使法律權利,應向「同股不同權」公司收取若干百分比的盈利或營業額成立訴訟基金,由有金融訴訟經驗的法官決定是否批出基金協助小股民興訟。另一方面,司法機構亦要有相應改革,例如賦予法庭更大權力,把基於同一決定而衍生的訴訟集體處理。

法律途徑從來都是解決爭議的最後方法。要保障小股民的權利,還要針對「同股不同權」公司提出更多要求,例如設下「日落條款」,於上市若干年後,可以讓所有股東以一股一票的方式,決定是否維持「同股不同權」的模式;提升獨立非執董在董事局的比例,讓公司較多從小股東的利益考慮,進一步平衡董事局的決策思維;把召開股東大會、提請議程的門檻降低,比如說由10%減至5%,讓小股東能較容易參與公司業務的討論。

作為金融中心,如何吸引企業上市,促進投資固然必要,但更重要的是盡量確保市場的機制公平,以平衡各持份者的利益和風險,這樣市場方能長遠健康地發展。

 

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