【文章】維護公眾利益 落實地產商空置稅

明報 2018-6-11
A24 | 觀點

財政司長陳茂波在最近一次立法會財經事務委員會上,回應筆者和楊岳橋議員追問會否開徵「地產商空置稅」及其實施的時間表,以打擊地產商丟空單位時,司長的說法是: 「針對一手樓空置,正在研究一些措施,運房局的研究已經接近尾聲,會盡快有一個決定。」

這個答案,可圈可點。值得讚賞的,是終於聽到政府表示研究已經接近尾聲;但仍要觀望的,是特區政府最愛議而不決,決而不行。且看特首表示願意修改《防止賄賂條例》,把行政長官納入禁止收受利益的範圍,至今仍然在研究階段。

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【文章】一手物業空置稅──與石禮謙和林健鋒商榷

2018-5-28 | 信報財經新聞
A15 | 時事評論 | 專業議政

上周立法會會議,筆者向政府提出有關開徵一手物業空置稅的口頭質詢。有趣的是,原本應該是議員向政府提出質詢的場合,反而成為議員向議員提出質詢。來自地產界的石禮謙和商界的林健鋒先後針對筆者和所屬的公民黨,指我們不了解香港空置物業的實際情況,又認為一手物業空置稅不可行、也不應行。由於口頭質詢環節不容許議員互相對質,故在這裏回應兩位議員,繼續辯論以期愈辯愈明。

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【文章】空置稅是對政府的考驗

2018-5-9 | 信報財經新聞
A17 | 時事評論 | 專業議政

特首林鄭月娥上周到立法會出席答問會,筆者向她提出開徵一手空置物業稅的問題,回應是「在樓房單位極度短缺的情況之下,應該所有可以用來住的房屋都用來住,不是用來囤積、不是用來炒或其他。」至於是否實行,她表示要與司局長全面評估這個建議的理據、可行性、公眾反應後,才作出決定。

向發展商逾期租售物業徵收

容許發展商把新落成的物業積存不賣,對社會來說是錯誤的,其代價需要整個香港社會裏每一個市民承受。由此可見,一手物業空置稅在社會道德層面上毫無理虧之處,理應盡快落實。惟部分人對此稅尚有保留態度,值得討論。有反對意見認為,開徵空置稅會令香港的簡單稅制複雜化:

一、難以界定何謂空置。若然某業主基於某些原因,例如移民或業主是在院舍居住的長者,而長期不在單位居住或出租,其單位應否算作空置而徵稅?如是,那似乎很不合理。

二、難以界定空置期。無論把空置期設在什麼時候劃線,只要業主在期限前到單位住一住,或短期出租,那麼空置期就重新計算。

三、難以稽查單位是否空置。若要證明一個單位並非空置,通常的做法查看單位的水、電、煤氣等用量,用量小可能就是空置。但這個做法費時失事。

若然空置稅的徵收對象是所有空置物業,上述的質疑是成立的。然而,一直以來筆者建議只向新落成的一手住宅物業開徵空置稅。如發出入伙紙12個月後,發展商仍未售出或租出該等單位,便須繳交過去12個月及其後接連空置月份的空置稅;若單位於發出入伙紙後12個月內售出,便毋須繳付。

這個方案,毋須考慮單位的空置原因才能界定何謂空置,毋須設定空置期起計的標準和截算的時間,更毋須調查單位是否空置。可以說,此新稅制比利得稅還要簡單,何來把香港的稅制複雜化?

另有反對意見認為,開徵空置稅會令樓價上升,情況就好像額外印花稅、買家印花稅和雙倍印花稅等「辣招」,增加買賣成本,不但直接令樓價上升,也限制了供應,間接推高樓價。

然而,一手物業空置稅的效果正好與「辣招」相反,是為了促使發展商盡快推售單位而設,不會限制供應。此外,只要發展商在物業落成後12個月內出售單位,則毋須繳納空置稅,這樣既不會增加物業成本;而且在樓價節節攀升的大環境下,令發展商盡快推售單位,一來可增加供應,遏抑樓價,二來市民亦可及早在樓價相對較低的時候購買物業。

最後,亦有反對意見認為,現時市場只有近萬個空置一手物業,無論是百分率或實際數字都不算高。但根據差餉物業估價署統計,去年新落成私人住宅有17791個,近萬個空置單位即等於2017年近六成的落成量,這樣還算少嗎?

從政策的反面效果而言,要是發展商執意囤積居奇,寧願繳稅都要把手上的物業延至落成後一年才出售,那麼這個新稅也能把發展商浪費的社會資源轉化成公共資源,投放到政府的房屋、教育或福利等政策作為補償。

特首林鄭月娥聲言不怕對付既得利益,開徵一手物業空置稅是對她的第一個考驗。

 

09052018093458-0001

【文章】一手物業空置稅的再思考

2018-4-20 | 信報財經新聞
A28 | 時事評論 | 專業議政

特區政府「放風」將會研究物業空置稅,連方向和內容都欠奉,社會已就此議論紛紛,足以證明當要引入新稅種時,大家有不同的理解和評估。

對物業空置稅持保留態度者認為,原則上私人物業的供求和價格,應由市場按經濟規律釐定和調節。不過,物業(不論私人單位還是公營房屋)都是依賴公共資源——即土地興建的,若然因為地產商把土地轉化為物業,即是把公共資源轉化為市場商品之後,就完全可以只按經濟規律行事,毋須考慮社會效果和公眾利益的話,在事實上和原則上都是錯謬的。

況且,從本質上看,物業並非純粹的商品,而是生活必需品,一如市民的教育、食水、空氣和治安,也不會容許私人市場壟斷。主張以純資本主義的經濟思維去思考房屋問題,似乎是過於「象牙塔」。

當私人市場按照經濟規律運行,出現了一些問題導致某部分市民受損,程度大至足以成為社會問題時,政府就有必要制訂政策或措施去應付那些社會問題。就以房屋政策為例,當很多市民的收入不足以在私人市場租賃物業時(這裏可能已包含兩個社會問題:工資過低與樓價過高),政府便需要提供出租公營房屋,這就是公屋政策的原意和目標。這亦反面證明經濟規律有時不單解決不了問題,更會製造問題。

浪費公共資源謀利

當社會一方面肯定私人物業求過於供,認為必須增加供應,另一方面卻有不少一手單位空置,豈不是一個矛盾現象,也是社會問題惡化的其中一個原因?

然而,對物業空置稅持保留態度者認為,私人市場中有某種程度的空置率是正常的,正如一個社會總不能做到每一個人都就業,所以當失業率跌至某個百分比時(通常是3%左右),那個社會就被界定為「全民就業」。

筆者同意物業市場不可能做到0%空置,等於就業市場不可能做到0%失業率。原因是社會裏總有人會基於不同原因(例如疾病)而無法就業或選擇不就業;同樣,社會裏總有物業會基於某些原因(例如等待清拆)而空置。

可是,不能把所有空置單位的情況都混為一談。如果說非一手物業如上述般有各種自然和合理的原因導致空置的話,那麼一手物業的空置因素通常只有一個,就是發展商不推售。

發展商之所以不推售,往往亦只有一個原因,就是待價而沽——無論認為現價過低等待回升,還是期望短期內樓價有更顯著增長。更棘手的是,發展商不但可以待價而沽,甚至可能利用不推售以控制供應,間接推高售價。這固然是非常符合經濟規律的做法,卻是藉浪費公共資源來謀取暴利,直接對社會和市民構成損害,違反公眾利益和社會價值。

因此,筆者一直主張的,不是向所有空置物業徵稅,而是針對空置的一手物業,目的是盡量減低空置背後各種不良的誘因和做法。政府不是商業機構,這不是說它應該無視經濟規律去思考和行事,但作為政府,則更應該從公眾利益和社會價值的角度出發去思考問題和制定政策。

20042018105403-0001

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